כמה משכנתא אפשר לקבל?

השאלה כמה משכנתא אפשר לקבל היא אחת השאלות הראשונות שכל רוכש נכס שואל, אבל התשובה אינה מספר אחד. הבנקים בודקים שני צדדים עיקריים: את יכולת ההחזר שלכם ואת שיעור המימון מתוך שווי הנכס. רק כששני הצדדים מסתדרים יחד, מתקבל סכום המשכנתא הסופי שניתן לבחון.

יכולת החזר

הבנקים מסתכלים על ההכנסה החודשית הפנויה שלכם — כלומר ההכנסה נטו פחות התחייבויות קיימות כמו הלוואות, כרטיסי אשראי ומשכנתא קודמת. ככלל אצבע, יחס ההחזר המצטבר לא אמור לעבור כ־40% מההכנסה הפנויה. מעבר לרף זה נחשב ברגולציה למסוכן יותר, והבנק ידרוש הסברים או ערבויות. ככל שההכנסה יציבה ומתועדת יותר, וככל שיש פחות התחייבויות אחרות, כך יכולת ההחזר המתקבלת גבוהה יותר.

שיעור מימון והון עצמי

במקביל, הבנק מגביל את שיעור המימון מתוך שווי הנכס. לדירה יחידה התקרה הרגולטורית עומדת עד 75%, לדירה חליפית עד 70%, ולדירה להשקעה עד 50%. השווי שעליו מחשבים את המימון הוא הנמוך מבין מחיר העסקה לבין שמאות הבנק — לכן אם השמאי מעריך את הנכס בפחות ממחיר הרכישה, ייתכן שיידרש הון עצמי נוסף. ההון העצמי שמביאים לעסקה קובע יחד עם שיעור המימון את טווח הנכסים שניתן לבחון.

איך משלבים את שני הצדדים

כדי להעריך כמה משכנתא אפשר לקבל, כדאי לבדוק קודם את ההון העצמי הזמין ואת יכולת ההחזר החודשית שנוחה לכם. מתוך יכולת ההחזר אפשר להעריך סכום משכנתא משוער באמצעות נוסחת השירותין הרגילה, ולצרף אליו את ההון העצמי כדי לקבל טווח רכישה משוער. חשוב לזכור שמדובר באומדן בלבד: הריבית, התקופה, מסלולי המשכנתא, החיתום ושמאות הנכס יכולים לשנות את התמונה בפועל, והאישור הסופי ניתן רק על ידי הבנק.

התוכן בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, אישור בנקאי או התחייבות לקבלת משכנתא. להערכה מקצועית מותאמת למקרה שלכם, השאירו פרטים.